第33回　大規模修繕

オールウィン所有のニューサンハイツ（NH）、静岡グリーンハイツ（GH）はいずれも昭和の終わりの建物、既に築30年を超えております。

私が父の代を引き継ぎ、大家になったのが2006年（平成18年）で、その前後に、両棟とも“大規模修繕”を実施しました。

つまり前回の“大規模修繕”からも約15年を経過しており、2回目の“大規模修繕”を実施する時期になりました。

オールウィン所有の建物とは別に、2008年建設のRCの賃貸物件がありますが、これも、築15年を迎え、1回目の“大規模修繕”が必要な時期になりました。

つまり、3棟の大規模修繕が必要と言う状況です。

大規模修繕はその名の通り規模も大きく、入居者様のご協力を得つつ、工事中は足場や幕等、入居者様の生活にご迷惑をお掛けすることになります。よって、思い付きで実施出来るものではなく、また金額も多額となるため、半年から1年のスパンで計画を立てるのが普通です。

オールウィンでは、３棟の大規模修繕に対し、3社から提案を頂くよう依頼しました。

いつもお世話になっている管理会社2社と、前回大規模修繕を実施した建設会社（両棟を建設した会社でもある）の3社です。

3社を競わせて安い見積もりを取る！という訳ではありません。3社からそれぞれ提案を受け、絶対に必須な工事内容あるいは不要な工事内容を精査し、その上で、1社ないし2社、あるいは3棟ですから3社に任せる、ということになります。

9月中旬の段階で、2社から見積もりを入手しました。

見積もりを出すには、原状確認＝現場の調査が必須で、その報告は2社とも概ね同様でありました。

事前の予想としては、築15年の建物は一番新しいので、実施すべき工事内容は一番少なく、2回目の2棟は重点的に補修工事が必要と思っておりました、が、調査結果は全く逆でした。

規模による絶対額には差がありますが、概ねNH・GHの方が安く、築15年の物件が高い、という結果になりました。

つまり、約15年前のNH・GHの大規模修繕がしっかりとなされていたため、今回の大規模修繕の項目も限定的となり、逆に今回初めて大規模修繕を実施する建物の方が補修箇所が多い、という結果となりました。これは2社とも同じ見解でした。

NHとGHの1回目の大規模修繕は、建物を建てた建設会社が実施し、今回もその会社も見積もりに参加しております。

逆に1回目の建物の建設会社は、今回の大規模修繕の見積もりには参加しておりません。というのも、この会社はここ20年、静岡で“賃貸専門の建設会社”として、大きく業績を伸ばしましたが、“建てっぱなし”で、建物の補修等の提案は一切ありませんでした。

２つの建設会社の経営に対するスタンスはある程度予測していたので、1社は呼ばなかったのですが、図らずも、建物の状況から判断すると、建設の品質は、新興勢力の建設会社が一番劣っていた、ということでした。

大家として、新築や大規模修繕というのは、度々発生するイベントではないので、各社の提案をよく聞きながら、入居者様がより快適に生活できる環境を実現する為の大規模修繕を選びたいと思います。

なお、NHおよびGHの入居者様へは、発注先と工事のスケジュールが決まった段階で、十分な告知期間を準備して、お知らせしたいと思っております。